在发挥物业管理在构建和谐社区中的作用

　　一、物业服务管理与构建和谐社区的密切关系

　　社区建设与物业服务管理两者有着相互促进的关系。一方面构建和谐社区是物业服务管理的目标之一，通过提高物业服务管理水平，在物质层面为建设文明和谐社区提供了扎实基础，促进居民整体文明素质的提高。另一方面构建文明和谐社区是做好物业服务管理的软环境。构建文明和谐社区，有利于物业管理工作的正常开展，有利于物业管理目标的顺利实现，有利于展示其管理水平和服务能力。通过文明和谐社区建设，通过宣传动员在社区内广泛倡导文明、科学的生活方式，使社区成为培养居民正确思维方式、规范行为准则和健康向上、积极进取的精神园地。小区通过居委会、业委会、物业管理公司、社区民警“四位一体”的管理模式，通过多种活动，采取多种形式，使社区成为一个有利于人与人之间沟通、人与自然之间和谐、人与社会融通的健康、开放的工作和生活环境，创造一个具备良好人际关系、社会公德的社会环境，使社区成为安居乐业、宜商宜居的家园。

　　二、社区建设中物业管理存在的主要问题

　　1.业主委员会难以发挥维权、监督和协调作用。一是业主委员会自产生以来就存在着性质模糊、法律地位不明确、权责不清等问题，学界关于这些问题的讨论从未停止过，但也没有达成一致意见。《物权法》中关于业主委员会的规定较为原则，修订的《物业管理条例》依然没有明确业主委员会的法律地位。业主委员会现有的法律主体地位正在逐步明确的过程中，在代表业主为业主维权的过程中往往遇到很多需要调解的情况。二是业主及业主委员会维权意识不强。业委会是在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织，在现有的业主委员会构成中委员都是兼职的，这就意味着维权的缺乏硬性的标准，绝大多数的业主只有当他们使用私有物业方面的利益受损时，才会通过业主委员会和物业管理公司及有关方面协调理顺关系；而当业主在使用共用和公有利益受损时，业主及业主委员会发现问题滞后，解决问题缺乏动力。三是业主委员会的运作流于形式。业主对业委会的监督有效性低、业主大会召开难，作用发挥不够，自治管理的水平有待提高。

　　2.业主对自身权利义务的认识模糊。一是房屋维修养护责任意识不强，在装修时任意改变承重墙结构的情况时有发生；二是不服从管理，维护公共利益的意识薄弱，乱搭建屡禁不止；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，法律意识淡薄，尤其是出现在老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不满意自不必说，还有开发商遗留问题、家庭情况困难等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，难以为继而后撤出小区，到最后出现小区无人管理的窘境。

　　3.物业管理缺乏现代管理理念，科技含量低，管理行为不规范，规模化程度低。如：x区x社区以老旧小区为主，物业管理公司往往是房地产开发商下的子公司，目前“小、散、乱”诸侯割据的状况十分突出，科技化程度极低，多数物业管理公司管理成本高。据统计，有70%以上的物业管理企业处于亏损或亏损边缘。科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。例如高端的技防设施还没有在社区全覆盖。部分物业管理企业的行为不规范，存在着服务不到位、收费与服务不相符现象。基本的物业管理内容包括对保安、保洁、保绿、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠人工管理，不但要耗费极大的人力、物力、财力和时间，而且难以达到规范化的管理效果。

　　4.维修基金的管理使用不规范。维修基金是专项用于住宅共同部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金，性质上属于专门设立指定用途的专项基金，归属上归全体�